Pemerintah Indonesia semakin membuka pintu bagi warga negara asing (WNA) untuk memiliki hunian di dalam negeri. Melalui serangkaian regulasi terbaru, termasuk aturan turunan dari UU Cipta Kerja dan kebijakan insentif pajak 2026, memiliki rumah di Indonesia bagi ekspatriat kini menjadi jauh lebih transparan dan sistematis.
Jika Anda seorang WNA atau memiliki klien asing yang berencana membeli properti, berikut adalah panduan lengkap mengenai aturan Hak Pakai dan syarat terbarunya.
Apa Itu Hak Pakai?
Berbeda dengan WNI yang bisa memiliki properti dengan status Hak Milik (SHM), WNA diberikan Hak Pakai (HP). Hak ini memberikan wewenang hukum kepada WNA untuk menduduki, menggunakan, dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau tanah milik pihak lain dalam jangka waktu tertentu.
Masa Berlaku Hak Pakai:
Tahap Awal: 30 Tahun
Perpanjangan: 20 Tahun
Pembaruan: 30 Tahun
Total Durasi: Hingga 80 Tahun

Syarat Kepemilikan Terbaru (2026)
Di tahun 2026, syarat bagi WNA untuk memiliki properti telah dipermudah untuk mendukung investasi nasional:
1. Dokumen Keimigrasian: WNA wajib memiliki dokumen yang sah seperti Paspor dan izin tinggal (KITAS/KITAP). Beberapa kebijakan terbaru bahkan memungkinkan proses awal hanya dengan Paspor, namun KITAS tetap menjadi syarat mutlak untuk finalisasi sertifikat Hak Pakai.
2. Tujuan Hunian: Properti harus digunakan sebagai tempat tinggal pribadi. Aturan melarang properti Hak Pakai disewakan kembali secara komersial kecuali melalui skema bisnis yang berbeda (seperti PT PMA).
3. Satu Unit per Keluarga: WNA biasanya dibatasi untuk memiliki 1 unit rumah tapak atau apartemen per orang/keluarga.

Batasan Harga Minimal Properti WNA
Pemerintah menetapkan ambang batas harga agar tidak mengganggu pasar properti kelas menengah-bawah. Berikut adalah estimasi harga minimal di beberapa wilayah populer:

Wilayah Rumah Tapak (Landed House) Apartemen (Sarusun)
DKI Jakarta Rp5.000.000.000 Rp3.000.000.000
Bali Rp5.000.000.000 Rp2.000.000.000
Jawa Barat / Banten Rp5.000.000.000 Rp2.000.000.000
Kepulauan Riau Rp2.000.000.000 Rp1.000.000.000

Keuntungan Membeli Properti di Tahun 2026
Salah satu kabar baik bagi pembeli asing di tahun 2026 adalah adanya Insentif PPN DTP (PPN Ditanggung Pemerintah).

“WNA yang memiliki NPWP dan membeli properti baru (ready stock) dengan harga di bawah Rp5 Miliar dapat menikmati pemotongan pajak PPN hingga 50-100%, tergantung pada ketersediaan kuota pemerintah di tahun berjalan.

Langkah-Langkah Membeli Properti bagi WNA
1. Pilih Properti: Pastikan harga memenuhi syarat minimal di wilayah tersebut.
2. Cek Status Sertifikat: Pastikan developer atau penjual dapat memberikan status Hak Pakai (atau mengubah HGB/SHM menjadi Hak Pakai).
3. Gunakan Notaris/PPAT: Seluruh transaksi harus melalui akta resmi yang didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
4. Pembayaran melalui Bank: Sangat disarankan melakukan transfer dari rekening luar negeri atau dalam negeri atas nama pembeli sendiri sebagai bukti transaksi yang sah.

Kesimpulan:
Membeli rumah di Indonesia bagi WNA kini bukan lagi hal yang mustahil atau berisiko tinggi selama mengikuti prosedur Hak Pakai. Dengan durasi hingga 80 tahun, status ini sudah sangat cukup untuk menjamin kenyamanan tinggal jangka panjang.