Dalam transaksi properti di Indonesia, terdapat komponen biaya pajak yang harus ditanggung oleh Penjual dan Pembeli. Bagi WNA, penting untuk memahami bahwa biaya ini dihitung berdasarkan nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Berikut adalah rincian estimasi biaya pajak dan biaya legalitas yang berlaku di tahun 2026:
1. Pajak bagi Pembeli (WNA)
Sebagai pembeli, Anda wajib menyiapkan biaya berikut:
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan):
o Tarif: 5% dari nilai transaksi.
o Rumus: 5% x (Harga Jual) – NPOPTK)
o NPOPTK adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yang besarnya berbeda di tiap daerah (rata-rata Rp60 juta – Rp80 juta).
• PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak):
o Biaya administrasi untuk balik nama di BPN.
o Rumus: (Nilai Tanah / 1.000) + Rp50.000 (umumnya hanya jutaan rupiah).
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai):
o Tarif: 12% (Jika membeli dari developer/perusahaan).
o Catatan 2026: Jika Anda membeli rumah siap huni di bawah Rp5 Miliar, pastikan Anda mengecek apakah masih mendapatkan Insentif PPN DTP (Ditanggung Pemerintah) yang bisa memotong biaya ini hingga 50-100%.

2. Pajak bagi Penjual
Meskipun ini tanggungan penjual, Anda harus memastikan penjual telah membayarnya agar proses balik nama tidak terhambat:
• PPh (Pajak Penghasilan):
o Tarif: 2,5% dari total nilai transaksi.
o Pajak ini harus dilunasi sebelum akta jual beli (AJB) ditandatangani.

3. Biaya Legalitas (Jasa Notaris/PPAT)
Biaya ini biasanya dibagi dua antara pembeli dan penjual, atau sesuai kesepakatan:
• Honorarium Notaris: Biasanya 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Biaya ini mencakup pembuatan AJB, pemeriksaan sertifikat, dan pengurusan balik nama ke BPN.

Ilustrasi Simulasi Biaya
Jika Anda membeli apartemen di Jakarta seharga Rp3.000.000.000 (3 Miliar):
Komponen Biaya Estimasi Perhitungan Jumlah
BPHTB (Pembeli) 5% x 3M – 80jt ± Rp146.000.000
Biaya Notaris 0,5 x 3M (Asumsi bagi dua) ± Rp15.000.000
PNBP Estimasi administrasi ± Rp3.000.000
Total Tambahan ± Rp164.000.000

Penting: Jika Anda membeli dari perorangan (secondary market), Anda tidak terkena PPN 12%. Namun jika membeli baru dari developer, siapkan tambahan 12% kecuali ada promo pajak dari pemerintah.